Изучив проект федерального закона «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и одобряя его в целом Российская ассоциация частных землемеров на основе практического 8 летнего опыта осуществления оценочной деятельности оценщиков – членов ассоциации по установлению кадастровой стоимости земли и других объектов недвижимости считает, что в ряд предложенных статей проекта федерального закона целесообразно внести поправки в целях соблюдения принципа соревновательности в доказывании результатов оценки и приведения в соответствие методов оценки новейшим достижениям оценочной науки.

  В частности необходимо внести изменения в Статью 1. Заменить абзац второй на стр.1 на текст следующего содержания:

  1) Дополнить статью 3 абзацем следующего содержания:

«Для целей настоящего Федерального закона под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается определяемая методами массовой оценки и/или единичная оценка, выполненная методами массового расчета для большого количества объектов недвижимости, составляющих населенный пункт, рыночная стоимость объектов недвижимости, установленная и утвержденная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.»;

   Заменить в Статье 24¹¹ п.4 абзацем следующего содержания:

«4. Кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации при изменении стоимости недвижимости на величину, превышающую на 15% результаты предыдущей кадастровой оценки, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости (далее дата последней кадастровой оценки), но не чаще чем один раз в год.»;

   Заменить в Статье 24¹¹ п.10 абзацем следующего содержания:

«10. В случае. Если в период между датой последней кадастровой оценки и датой очередной кадастровой оценки на государственный кадастровый учет поставлен ранее не учтенный объект недвижимости и (или) в государственном кадастре недвижимости учтены изменения качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, влекущие изменение его кадастровой стоимости определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости осуществляется исполнителями работ по определению кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость определяется на дату проведения кадастровой оценки, при этом налоговые последствия наступают с момента постановки объекта недвижимости на кадастровый учет и (или) с момента учета изменений качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости»;

   Статья 24¹² «Досудебное урегулирование споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» должна быть переработана полностью. Весь дух статьи предполагает отказ от равной состязательности в доказывании правильности проведенной оценки при определении кадастровой стоимости недвижимости.

   Один из оценщиков, который проводил кадастровую оценку недвижимости, оказывается сразу в преимущественном, в более выгодном положении, по сравнению с любым заявителем, несогласным с результатами этой оценки. При этом качество работы исполнителя кадастровой оценки никто не проверяет, предполагается, что оценка (статья 24¹¹п.3) должна проводиться в соответствии с федеральными стандартами оценки и принимаемыми в соответствии с ними методическими указаниями, утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности. Форма отчета о кадастровой оценке устанавливается федеральным органом исполнительной власти (24¹¹п.5). А насколько качественно была выполнена работа, насколько адекватно была определена рыночная стоимость объектов недвижимости, никто не проверяет. Мало того вся информация об объектах аналогах, о параметрах расчетной модели и ее качестве остается секретной. Единственная информация, которая передается заявителю, несогласному с результатами кадастровой оценки (статья 24¹² п.3), это сведения об объекте недвижимости, использовавшихся при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

   Зато заявитель обязан, для подачи заявки о несогласии с результатами кадастровой оценки, собрать внушительный пакет документов, определенный в п.4 (статья 24¹²). В состав этого пакета входит, в том числе, и отчет другого независимого оценщика, а также экспертиза на этот отчет, выполненная СРО, в которой состоит оценщик, выбранный заявителем. Все эти документы готовятся в срочном порядке, так время на подготовку экспертного заключения жестко регламентировано (статья 24¹² п.7), что может потребовать дополнительных расходов на оплату подготовки экспертного заключения в сжатые сроки. Стоимость такого пакета документов, исходя из текущих тарифов на проведение экспертизы отчетов, установленных СРО, может составлять от 50 000 до 100 000 рублей.

Выводы комиссией делаются, согласно текста статьи, не на основании сравнения результатов оценок и качества выполненных отчетов двух оценщиков, а только по результатам рассмотрения одного отчета, выполненного по инициативе заявителя.

   Представляется, что насколько бы некачественно ни была проведена кадастровая оценка, расходы на подготовку пакета документов, для ее опротестования будут стоить значительно дороже, чем уплата налога, вычисленного на ее основе.

   Даже если удастся доказать, что кадастровая оценка была проведена некачественно, то для заявителя не предусмотрен механизм возврата понесенных им прямых и косвенных затрат на получение доказательств.

   Если же исходить из положения, что два оценщика (выполнившего кадастровую оценку и выполнившего единичную оценку) равноправны и равноответственны, то они (оценщики) имеют одинаковую обязанность доказывать в досудебном и в судебном порядке корректность выполненных ими расчетов и правильности полученных результатов.

   Комиссия должна рассматривать результаты полученные обеими оценщиками. При недостатке знаний у комиссии, должны быть привлечены эксперты СРО, но не для рассмотрения одного отчета заявителя, а для рассмотрения двух отчетов, в том числе и отчета кадастрового оценщика. при рассмотрении отчетов стандарты по которым выполнялись эти два отчета должны совпадать в части требований к подготовке исходной информации, проведения расчетов и подготовки отчета (части отчета), оформления результата.

   Некорректность полученных результатов кадастровой оценки может произойти по многим причинам, в том числе:

    1. Неправильно подобранные аналоги;

    2. Неправильно выбранные ценообразующие факторы;

    3. Неправильно рассчитанная модель, для определения кадастровой (рыночной, определенной методами массовой оценки и (или) методами массового расчета) стоимость объекта недвижимости и многое другое.

   По этому, предметом оспаривания может быть, в том числе, и сама полученная модель, и все исходные аналоги, и ценобразующие параметры.

   Отдельно следует остановиться на том кто может быть заявителем, оспаривающим результаты кадастровой оценки. Согласно п.1(статья 24¹²) заявителем может быть лицо, обладающее вещным правом на объект недвижимости, а также орган местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. И все, список закрылся. Между тем, число лиц несогласных с результатами кадастровой оценки может быть значительно больше, и не только по эстетическим или принципиальным соображениям, но и чьи интересы затрагиваются напрямую. К их числу относятся арендаторы земельных участков. Согласно Постановлению Правительства РФ от 16 июля 2009 г. №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка. Условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», размер арендной платы (в большинстве случаев) определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Исключить арендатора из перечня лиц, кто может оспорить несправедливый, с его точки зрения, результат некорректно.

   Столь большое количество замечаний к статье 24¹², говорит о необходимости полностью переработать текст этой статьи и привести его в соответствие с основополагающими принципами функционирования нашего общества.

 

 

   Приложение: обращение в Ассоциацию члена Российской ассоциации частных землемеров Кривозубова Сергея Павловича о существующих проблемах в регулировании и правоприменительной практике в сфере кадастровой и оценочной деятельности на 3 стр.