Опыт проведения государственной кадастровой оценки земель поселений выявил ряд существенных недостатков её нормативно- правового регулирования, организации проведения и методического обеспечения:

          1. Монополизация выполнения работ по кадастровой оценке .К выполнению кадастровой оценки, как правило, допускались только организации, подведомственные Роснедвижимости.

          2. Следствием монополизации наряду с другими негативными проявлениями монополизма стала «закрытость» процесса выполнения работ по кадастровой оценке на всех этапах её проведения.

         Нет доступа к методологии и методике организации и проведения кадастровой оценки. Базовые подходы не обсуждались и были приняты как данность с возможными методическими, организационными и методологическими ошибками.

         Нет доступа к исходной информации по объектам оценки для проведения кадастровой оценки.

         Нет доступа к массиву аналогов для расчета моделей при выполнении работ по массовой оценке.

         Нет открытого и понятного механизма обработки информации с прозрачным научно-методическим обеспечением, с применением которого были построены расчетные модели.

         Нет открытой информации об анализе качества полученных расчетных моделей.

    Все это привело к получению ложных результатов. Отличие результатов, рассчитанных с применением существующих методов массовой оценки, от реальных рыночных значений достигает десятков раз.

Экспертизу полученных результатов государственной кадастровой оценки земли проводит сама Роснедвижимость или организации заключившие соглашение или договорные обязательства с Роснедвижимостью. Как правило, эти организации являлись разработчиками методики, программного обеспечения, либо лоббирующие свои интересы в области кадастровой оценки, вследствие чего проводимая экспертиза полученных результатов позволяет скрыть недоработки методик и программных комплексов.

   В случае возникновения судебных разбирательств очень сложно (или невозможно) получить полный комплект материалов о проведенных работах для независимой экспертизы.

   По нашему мнению, разработка методологии и методики проведения кадастровой оценки, выполнение работ по кадастровой оценке и экспертиза выполненной работы (результатов) кадастровой оценки – одной (двумя) привилегированными организациями ведет к тупиковому развитию всей кадастровой оценки.

   Невозможно построить единую математическую модель, описывающую рыночное состояние всего города (населенного пункта). Даже набор регрессионных моделей приводит к искаженным результатам. Здесь, в качестве наиболее наглядных примеров можно привести так называемые граничные эффекты, когда на разных сторонах одной улицы стоимость меняется в несколько раз.

   3.Одним из основных недостатков существующей процедуры кадастровой оценки является её  эпизодичность.

    Причем, эпизодичность возникает только по одной из основных составных частей кадастровой оценки – информации о рынке недвижимости.

   База данных по объектам оценки (кадастр объектов недвижимости) ведется непрерывно, все изменения вносятся постоянно. База данных по правовому состоянию объектов недвижимости также имеет непрерывный характер. Органы регистрации работают без отпусков и каникул.

   В тоже время, база данных по объектам аналогам, содержащая рыночную информацию, для выполнения работ по расчету моделей и самой кадастровой оценке формируется спонтанно в ограниченные сроки, не имеет понятной, заданной структуры, без возможности привлечения специалистов, аналитиков рынка недвижимости, без наличия специальных средств сбора, предварительной обработки и хранения этой информации. То есть, база данных, подготовленная к выполнению ответственной задачи по моделированию какого либо сегмента рынка недвижимости, больше напоминает мусорную корзину, со всеми вытекающими отсюда последствиями.

   Самое главное, после выполнения этой титанической работы в сжатые сроки за огромные деньги, о ней забывают. Весь полученный опыт бросается и уже больше никак и никогда не используется. К моменту следующей кадастровой оценке все начинается с нулевой отметки. Новые исполнители проходят по тому же «минному полю» и наступают на те же «грабли».

   Только постоянный мониторинг рынка недвижимости может способствовать сглаженной, без рывков и трудовых подвигов с привлечением огромных средств работе по кадастровой оценке недвижимости. Данный механизм ведения мониторинга и непрерывного анализа рынка недвижимости позволит проводить кадастровую оценку не по единой команде «сверху», а по мере необходимости и реального изменения рыночной ситуации на местах. Развитие рынка недвижимости в различных регионах идет разными темпами (впрочем, как и различные сегменты рынка изменяются разными темпами). Поэтому, если кадастровая оценка будет завязана не на единую команду, а на анализ темпов роста или падения стоимости недвижимости в конкретном регионе, то налицо будет реальная экономия государственных средств. Например, сигналом к необходимости выполнения работ по кадастровой оценке может служить изменение стоимости недвижимости на 10 – 15 % , тогда активно развивающиеся регионы будут проводить оценку раз в год, а депрессивные регионы раз в десять лет.

   Сформированная на основании мониторинга рынка недвижимости база данных позволит сократить расходы на сбор информации, предварительную обработку информации, анализ ценообразующих факторов, геоинформационную привязку объектов аналогов и многое другое. Данные работы составляют до 90% временных и денежных средств, при обычной, существующей сейчас, кадастровой оценке.

   При хорошо структурированной базе исходной рыночной информации, полученной из открытых и закрытых источников, выполнение расчетных процедур занимает, относительно небольшое время.

   Уже сейчас, например, в Самарском регионе создана и успешно на протяжении 8 лет функционирует база данных «АДОН».. Последняя версия данного программного комплекса позволяет выполнять большинство из описанных выше процедур по сбору, предварительной обработке, геоинформационной ориентации и хранению информации.

   Сбор рыночной информации выполняется в автоматическом режиме, без участия оператора, что позволило значительно увеличить скорость обработки исходной информации (до 10 – 15 тысяч объявлений в неделю) .

   Программный комплекс «АДОН» стыкуется с расчетным программным комплексом «ПЦР:Глобал», позволяющим выполнять массовую оценку недвижимости несколькими методами (метод «Монте Карло»; метод средневзвешенного и метод нейронных сетей) с подготовкой и выгрузкой графической информации.

   Созданные программные комплексы в настоящей момент являются уникальными, не имеют аналогов и защищены 12 авторскими свидетельствами.

    Развитие современного вычислительного комплекса позволяет провести единичную (персональную) оценку каждого объекта оценки с получением расчетных моделей непосредственно для каждого объекта и даже выполнить ее несколькими методами. Таким образом, можно говорить о том, что массовая оценка это не только оценка, выполненная с применением методов массовой оценки, но и единичная (персональная) оценка, выполненная методами массового расчета, что методы массовой оценки не должны являться единственными при кадастровой оценке. В чем разница? Методы массовой оценки: предполагается, что по одной формуле (модели) рассчитывается сразу большое количество объектов оценки. Методы массового расчета, в нашем понимании, это, по сути, единичная оценка, где для каждого объекта оценки находятся аналоги, и выполняется построение расчетной модели, затем осуществляется переход к следующему объекту оценки и процедура поиска аналогов, и построения расчетной модели повторяется. Весь процесс повторяется в автоматическом режиме с осуществлением координатной привязки и объектов аналогов и объектов оценки.

   Что это дает? Полная доказуемость полученных результатов в случае возникновения спора (несогласия) с результатами кадастровой оценки. Для каждого спорного объекта, а в общем случае для каждого объекта, имеется возможность получить необходимое количество рыночных аналогов со всеми параметрами, необходимыми для выполнения расчетов. Так же можно получить и расчетную модель с параметрами ее качества, а при необходимости и полный, подробный алгоритм расчета. В этом случае доказательства в споре будут происходить на одном уровне. Аналоги будут взяты из базы данных из ближайшего окружения объекта оценки. Поскольку наполнение базы данных рыночной информацией происходит из тех же источников, которые используют оценщики, но более полно с получением дополнительной информации оспорить полученные результаты будет гораздо сложнее.

   По результатам единичных оценок могут устанавливаться границы оценочных зон в пределах которых значения стоимости не отличаются более чем на 10% с установлением средней стоимости объектов в оценочной зоне.

   5.В целях гарантирования ненарушения прав граждан и юридических лиц при взимании земельного налога или налога на недвижимость во многих странах кадастровая стоимость устанавливается в размере 75% от рыночной стоимости, что было и в России, чем, собственно,она и отличается от рыночной стоимости. Так, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 ноября 1994г. №1204 «О порядке определения нормативной цены земли» размер нормативной цены земли не должен был превышать 75 процентов уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей ценовой зоны.

   6.Законодательством не установлена обязанность государственных органов, регистрирующих совершение сделок с объектами недвижимости, сообщать сведения о стоимости объектов недвижимости муниципальным органам власти , что является обычной мировой практикой и позволяет упорядочить сбор исходной информации для осуществления государственной кадастровой оценки.

   7.Для устранения отмеченных недостатков предлагаем внести поправки в первую редакцию проекта Федерального Закона «О внесении в Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (прилагается).

   Предлагаемые меры по совершенствованию законодательства , регулирующего кадастровую оценку объектов недвижимости, её организации, правил и методов её проведения, основанных на новейших достижениях оценочной науки, позволяет обеспечить ясность и доказуемость результатов кадастровой  оценки, защитить интересы граждан и юридических лиц, владеющих объектами недвижимости, установить справедливое налогообложение.

 

И.о.Президента НО «РАЧЗ»

Первый вице-президент                                                                           В.В.Алакоз

 

 

Член Совета Российского Общества Оценщиков

Директор ООО «Мониторинг национального

Рынка Недвижимости»                                                                              С.П.Кривозубов