Построить дом можно за месяц, а на кадастровый учет и регистрацию прав на него уходит от 6 до 12 месяцев, уложить 9 метров трубы уличного газопровода для газификации жилого дома можно за одну-две недели, а на получение разрешения от ГУПа «Облгаз» на пуск газа требуется год и еженедельное посещение в рабочее время двух десятков кабинетов межрайонной конторы Облгаза, Бюро технической инвентаризации, Управления архитектуры, районной администрации и территориальных органов кадастрового учета и регистрации прав.

Вице-премьер Дмитрий Козак предложил план «упрощения госрегулирования в сфере строительства и связанных с ним земельно-имущественных отношений», содержащий 52 меры, создающие новые правила, упрощающие получение разрешений на строительство, проведение экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, выдачу разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, подключение к инженерно-техническим сетям на основе типовых договоров и тарифов, утверждаемым Правительством РФ, доступ к земле на основе гласно разработанных схем территориального планирования и градостроительного зонирования вместо коррупционных процедур перевода земель из одной категории в другую, предложено внести изменения в налогообложение неиспользуемых земель, стимулирующие неэффективных землепользователей избавляться от неиспользуемых ими земельных участков с введением их в хозяйственный оборот.

Указанные меры планируется реализовать через изменения в законах, постановлениях распоряжениях и приказах уже в 2010 году с надеждой, что новые правила должны заработать уже в 2011 году.

Наивно полагать, что новые правила найдут свое отражение в законах уже в 2010 году и заработают в 2011 году, чиновники несколько лет декларируют упрощение регулирования в строительстве и земельных отношениях, однако на деле значительных перемен не ощущается. Все дело в подзаконных актах и правоприменительной практике. Но разумный либерализм в госрегулировании строительства и землепользования и введение административной и экономической ответственности чиновников, государственных и муниципальных учреждений, регулирующих строительную деятельность и землепользование, дает застройщикам и людям надежду на то, что процедуры станут понятнее, проще и прозрачнее, а время на приобретение земельных участков, от приобретения земельных участков до выхода на площадку и от законченного строительства до ввода в эксплуатацию не растянется на многие годы.

Ситуацию в строительстве, в частности, можно проиллюстрировать на реальном примере газификации жилого дома в Истринском районе Московской области.

На монтаж 9 метрового участка уличного газопровода низкого давления, его врезку в действующую газораспределительную сеть и 11 метровый подвод к жилому дому  Красногорскмежрайгазу потребовалась неделя, а на получение техусловий для газификации жилого дома, составление проекта газификации, его согласование и регистрацию, составление сметы на монтаж участка газопровода, выпуск приказа о технадзоре, подготовку двух пакетов документов для врезки в действующий газопровод низкого давления и подвод к внутридомовому  газовому оборудованию, осуществление технадзора за строительством и монтажом газовой трубопроводной системы (9 пог. метров + 11 пог.метров) с вводом в дом, оформление абонентской газовой книжки, монтаж газового отсекателя, проверку произведенного монтажа, составление договоров на техобслуживание 9 метрового участка газовой трубы и газового отсекателя, рассмотрение подготовленных документов на комиссии для подготовки разрешения на врезку и пуск газа и все это в одной организации – филиале Мособлгаза под названием «Красногорскмежрайгаз», в двух десятках его кабинетов с неоднократным выстаиванием в рабочее время в очередях в каждый из этих кабинетов по понедельникам и средам потребовался год. Электронное правительство, «одно окно», совершенствование оказания услуг в сфере газификации за счет внедрения современных организационных технологий и информационных услуг, о чем говорит все руководство страны, это не для Красногорскмежрайгаза.

И это еще не конец. После согласования Красногорскмежрайгазом и утверждения актов приемки 9 метрового участка уличного газопровода, 11 метровой подводки к жилому дому и внутридомового газового оборудования, потребовалось разрешение на строительство (Администрация Истринского района), изготовление технического паспорта 9 метрового участка уличного газопровода (Дедовское БТИ), разрешение на ввод объекта строительства (Администрация Истринского района), изготовление кадастрового паспорта на участок уличного газопровода (Дедовское БТИ), регистрация прав собственности на 9 м трубы (Истринский отел Управления по Московской области Росреестра).

И только после этого Красногорскмежрайгаз дает разрешение на врезку и пуск газа. Срок рассмотрения руководителями Красногорскмежрайгаза документации, подготовленной сотрудниками Красногорскмежрайгаза при регистрации проека, подготовке приказов о технадзоре, о врезке, о пуске газа и других распорядительных документов – месяц по каждому отдельному документу, регламент рассмотрения документов не установлен, Красногорскмежрайгаз некорректно руководствуется сроками, установленными Федеральным законом от 2 мая 2006 года № 159-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

При обращении в Красногорскмежрайгаз об ускорении пуска газа им выдвинуто дополнительное к ранее затребованным и представленным документам требование о предоставлении Акта Главстройнадзора по Истринскому муниципальному району Московской области на 9 метровый участок уличного подземного распределительного газопровода диаметром 89 мм и 11 метровый участок подвода к жилому дому диаметром 57 мм. И это при том, что входной контроль качества труб, оборудования и материалов, производство работ и контроль производства работ, контроль качества сварных соединений радиографическим методом с гарантией качества сварных тавровых стыков, проверка защитного покрытия стальных труб и сварных стыков, проверка исправности электроизолирующего соединения методом электроизмерений после полной засыпки траншеи, продувка газопровода и испытание его на герметичность произведены Красногорскмежрайгазом о чем составлен Акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы, подписанный приемочной комиссией с участием проектной организации Красногорскмежрайгаза, подрядчика – службы сварочно- монтажных работ Красногорскмежрайгаза, технадзора – Дедовской районной эксплуатационной службы Красногорскмежрайгаза. И при том что разрешение на ввод указанного участка газораспределительной системы получено в установленном порядке и подписано главой администрации Истринского муниципального района.

Целенаправленно разработанная тотальная забюрократизированность процесса, искусственное распределение процедуры подготовки документации по отдельным кабинетам с необходимостью обращения в каждый из этих кабинетов с отдельным заявлением на изготовление документов и выполнение работ как в самостоятельные организации спровоцировали массовое появление посреднических структур, которые только и могут разобраться в этом забюрократизированном процессе.

Стоимость указанных услуг Красногорскмежрайгаза для лица, пытающегося газифицировать свой дом уже составила 170 тысяч рублей. И это без стоимости подготовительных работ по рытью траншеи и засыпке уложенной в нее трубы, устройства дымоходов и вентиляционных вытяжек, стоимости труб, запорных устройств, газового оборудования и т.д.

Антимонопольным законодательством возложение на хозяйствующего субъекта распорядительных и разрешительных функций органа власти запрещено.

Прорыв в строительстве невозможен без наличия кадастра, содержащего сведения обо всех используемых земельных участках, без упрощения процедур кадастрового учета, делающего его доступным для граждан и юридических лиц. Полнота и Простота Кадастра – главные признаки современного Кадастра – общественного продукта, обеспечивающего защиту прав на землю и другие объекты недвижимости, сбор налогов и арендной платы за использование объектов недвижимости, функционирование оборота недвижимости, капитализацию предприятий, их кредитоспособность и инвестиционную привлекательность, управление территориями, что особенно важно для муниципальных образований.

В декабре 2009 года Минэкономразвития России утверждена Концепция создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости.

Приоритетными направлениями Концепции являются:

·        Объединение существующих организационных структур систем регистраций  прав  кадастрового учета, а также совершенствование оказания услуг в данной сфере на основе передачи отдельных полномочий в сфере регистраций  прав и кадастрового учета федеральным учреждениям.

·           Создание единой федеральной информационной системы в сфере регистрации прав и кадастрового учета, расширение способов и форм оказываемых в данной сфере услуг за счет внедрения современных технологий, расширение спектра информационных услуг.

·           Переход к государственному учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в государственном кадастре недвижимости.

·           Создание системы профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров, обеспечивающих регистрацию прав и кадастровый учет.

Основная часть  концепции должна быть реализована до 2012 года.

Для упрощения процесса оформления прав на недвижимость и сокращение временных затрат заявителей кроме мер организационного характера приняты поправки в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В частности появилась возможность одновременной подачи заявлений и документов на осуществление государственного кадастрового учета и проведение государственной регистрации прав; для получения сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости заинтересованное лицо может обратиться в любой удобный для него территориальный орган Росреестра независимо от места нахождения объекта; общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, представляются органом кадастрового учета по запросам любых , лиц в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи (в ограниченном доступе будут сведения о правообладателе); до 1 января 2011 года органы государственной власти, органы местного самоуправления, к компетенции которых отнесены вопросы в сфере установления или изменения соответственно границ между субъектами Российской Федерации, границ муниципальных образований, границ населенных пунктов, территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий, обязаны представить соответственно сведения о данных границах и зонах в орган кадастрового учета.

Вместе с тем до настоящего времени не проведена инвентаризация ранее учтенных земельных участков, учет которых в соответствии со статьей 45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» признан юридически действительным, и сведения о границах которых не включены в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости. В настоящее время из существующих 47 млн. земельных участков в Едином государственном реестре земель отражены сведения о границах не более чем о 10-12 млн. земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет в 2001-2009 годах (по данным Государственных (национальных) докладов о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2004 году по заявкам о постановке на государственный кадастровый учет выдано 1 635 013 кадастровых паспортов земельных участков, в 2005 году – 2 056 712, в 2006 году- 1 461 575, в 2007 – году 1 195 925, 2008 году 1 957 043), что составляет всего 21-25 % от их наличия). Удивительно, но Роснедвижимость начиная с 2005 года упорно вводила в заблуждение и себя и других о завершении внесения сведений о ранее учтенных земельных участках в Единый государственный реестр земель, кадастровый учет которых проводился до вступления в силу Федерального закона «О государственном земельном кадастре».

Комитетом по населенным пунктам Европейской экономической комиссии ООН рекомендован Правительствам всех стран плановый способ первоначального наполнения Кадастра сведениями о законно используемых объектах недвижимости за счет казны. «Важно, чтобы правительства стран признали финансирование кадастров в первые годы их использования как реальные инвестиции в развитие экономики в целом. Закрепленные в кадастрах права – это финансовые активы страны. Они способствуют постепенному привлечению инвестиций и создают у предприятий и отдельных лиц чувство уверенности, побуждающее их участвовать в развитии страны и ее экономики».

Процедуры кадастра забюрократизированы, кадастровые чиновники безответственны, механизм преодоления тотальной безответственности, безнаказанности и самоуправства кадастровых бюрократов через создание досудебной апелляционной процедуры рассмотрения кадастровых споров с участием на паритетной основе в работе апелляционных комиссий представителей профессиональных объединений кадастровых инженеров законодательством, регулирующем кадастровые отношения, не установлен что приводит к многочисленным необоснованным отказам в кадастровом учете.

Орган кадастрового учета не использует предусмотренного статьей 45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» права уточнять на кадастровых картах местоположения недоброкачественных границ ранее учтенных земельных участков, а также местоположения зданий, сооружений, или объектов незавершенного строительства на земельных участках с использованием картографической основы кадастра в том числе и в части устранения пересечения границ другого земельного участка, что уменьшило бы количество отказов в кадастровом учет не менее чем в два раза.

Орган кадастрового учета повсеместно не обеспечивает получение сведений и документов о ранее учтенном земельном участке при их отсутствии в составе государственного земельного кадастра по его запросам в соответствующие органы государственной власти, органы местного самоуправления. В соответствии со статьей 45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» органы государственной власти, органы местного самоуправления, органы и организации по государственному техническому учету и технической инвентаризации бесплатно должны представлять в орган кадастрового учета по его запросам имеющиеся у них сведения и копии документов о соответствующем объекте недвижимости в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения такого запроса.

Отказы в осуществлении кадастрового учета вновь образованных земельных участков в случае пересечения на кадастровом плане территории с одной из границ территории ранее учтенных смежных земельных участков, местоположение которых изображено на кадастровом плане с погрешностями, приводит к отказу в кадастровом учете и ввиду их многочисленности к кадастровому коллапсу, либо вынуждает кадастровых инженеров подгонять местоположение границ вновь образованных участков к изображенным на кадастровых планах границам смежных участков, что приводит к систематическому ухудшению качества кадастра и к возникновению постоянно живущих земельных споров. Утвержденного механизма рационального преодоления возникающих препятствий к осуществлению кадастрового учета нет.

Для оперативного исправления несущественных замечаний в документах, представленных в орган кадастрового учета, необходимо организовать эффективное информационное взаимодействие между кадастровыми инженерами и органом кадастрового учета. Кадастровые инженеры несущие по законодательству в отличие от кадастровых чиновников полную экономическую ответственность за результаты выполненных ими кадастровых работ, должны быть уравнены в правах с кадастровыми чиновниками территориальных отделов органов кадастрового учета, как это установлено, например, в Германии.

И последнее на что хотелось бы обратить Ваше внимание. Статьей 234 Гражданского кодекса предусмотрена возможность для гражданина или юридического лица, не являющегося собственником имущества но добросовестно, открыто и непрерывно владеющего как своим собственным недвижимым имуществом в течении пятнадцати лет приобрести право собственности на это имущество в силу приобретательной давности. В земельном законодательстве такая норма отсутствует.

Введение этой нормы в земельное законодательство позволило бы упорядочить земельные отношения, связанные с ранее построенными различными трубопроводными системами, линиями связи и электропередачи и другими подобными объектами, в том числе и домами граждан, сократить необоснованные расходы на оформление прав на недвижимое имущество и значительно снизить количество конфликтов, связанных с правами на основное имущество граждан - жилье и земельные участки.

Проблемой о которой хотелось бы еще сказать является наполнение бюджетов муниципальных образований за счет земельного налога и налога на другие объекты недвижимости. Одна из причин неудовлетворительной собираемости земельного налога – отсутствие сведений обо всех используемых земельных участках в фрагментарном кадастре недвижимости о чем уже ранее сказано. Вторая причина – концептуальная. В США, независимо от принадлежности земельных участков к собственности федеральной или к собственности штатов все платят земельный налог в местный бюджет и в том числе, например, и за военные полигоны. Это справедливо и не зависит от того «повезло» ли тому или иному муниципальному образованию если на его территории размещены федеральные объекты. Федеральное ведомство США сдавая земельные участки находящиеся в федеральной собственности в аренду, получают арендную плату, превышающую земельный налог, а  разница между ними идет в доход федерального бюджета. Такая концепция мотивирует и федеральные власти и власти штатов отказываться от неэффективно используемых ими земель, вводя их в оборот через продажу или стимулирует передачу их в аренду. А в случае государственной необходимости в интересах всех жителей страны, бремя земельных платежей несёт государственный бюджет, что справедливо. В этом случае местные органы власти приветствуют нахождение, например, военных объектов на своей территории поскольку получают доход от их присутствия.

Подобный экономический механизм эффективнее практикуемых у нас в настоящее время административных методов, направленных на рациональное использование земель.

 

Президент

Российской ассоциации частных землемеров

Председатель комитета

по земельному законодательству,

землепользованию и земельным отношениям

Российского земельного союза                                                                        В.В. Алакоз